Studie zur Tokenisierung von
Immobilien: Wie die Blockchain-Technologie den Immobilienmarkt revolutioniert

Welche Voraussetzungen bremsen aktuell die Entwicklung?

Immer häufiger wird über Immobilien berichtet, deren Anteile als Token an Investoren verkauft und damit handelbar gemacht werden. Der Markt für diese tokenisierten Immobilien entwickelt sich dynamisch, obgleich er noch von hohen Unsicherheiten geprägt ist. Denn noch fehlen regulatorische Rahmen, um die Rechtssicherheit zu verbessern und die Attraktivität für Emittenten und Kunden zu steigern. Da der Begriff „tokenisierte Immobilie“ häufig unterschiedlich verwendet wird, stellen die Autoren eine engere Definition der Tokenisierung vor, bei der die Immobilie selbst tokenisiert wird. Hierfür fehlt jedoch derzeit beispielsweise ein Grundbuch auf Basis einer öffentlichen Blockchain. Die weitere Auslegung umfasst nachrangige Darlehen oder Wertpapiere, die die Immobilien indirekt abbilden, und ist heute zumeist gemeint, wenn von tokenisierten Immobilien die Rede ist.

Anbieter nehmen zu — USA und Deutschland liegen vorn

Für die Studie der HCOB und des FSBC haben die Autoren weltweit Anbieter tokenisierter Immobilien untersucht und ihre jeweiligen Technologien sowie Finanzierungsstrukturen verglichen. Insgesamt zeigt sich, dass sich der Markt rasant entwickelt: Insgesamt wurden 41 Unternehmen aus 17 Ländern identifiziert, die bereits Immobilien tokenisiert haben. Diese sind primär in den USA (13) aktiv, gefolgt von Deutschland (6) und der Schweiz (4). Allerdings machen die Autoren auch klar, dass diese quantitative Analyse aufgrund der Intransparenz des Marktes nur eine grobe Einschätzung sein kann. Sie erläutern zudem, dass die Tokenisierung von Immobilien derzeit primär auf Basis der Ethereum-Blockchain umgesetzt wird, da diese sich durch die Möglichkeit der Nutzung von Smart Contracts und transparenter Tokenstandards besonders gut eignet. Hinsichtlich Verzinsung, Laufzeit und Mindestbeteiligung an den Projekten ergibt sich ein sehr heterogenes Bild zwischen den verschiedenen Anbietern. So werden beispielsweise eher geringe Renditen von 2 bis 3%, aber teilweise auch von über 20% versprochen.

Neue Technologie wird Marktverhältnisse beeinflussen

Der Markt für tokenisierte Immobilien steht noch am Anfang, ist aber von einer großen Dynamik geprägt und kann, insbesondere für Anbieter von Immobilienfonds, eine ernstzunehmende Herausforderung werden. Denn für Investoren können tokenisierte Immobilien mit überdurchschnittlichen Renditen und geringeren Kosten verbunden sein, die für diejenigen Anleger besonders interessant sein sollten, die offen für entsprechende Innovationen sind. Gepaart mit der Teilbarkeit der Immobilien und der damit deutlich größeren potenziellen Anlegergruppe, können tokenisierte Immobilien diese Investmentklasse nachhaltig spürbar verändern.

Über die Autoren

Prof. Dr. Philipp Sandner has founded the Frankfurt School Blockchain Center (FSBC). From 2018 to 2021, he was ranked among the “top 30” economists by the Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ), a major newspaper in Germany. He has been a member of the FinTech Council and the Digital Finance Forum of the Federal Ministry of Finance in Germany. He is also on the Board of Directors of FiveT Fintech Fund, 21e6 Capital and Blockchain Founders Group — companies active in venture capital financing for blockchain startups and crypto asset investment management. The expertise of Prof. Sandner includes crypto assets such as Bitcoin and Ethereum, decentralized finance (DeFi), the digital euro, tokenization of assets, and digital identity. You can contact him via mail (m@philippsandner.de) via LinkedIn or follow him on Twitter (@philippsandner).

Über das Frankfurt School Blockchain Center:

Das FSBC an der Frankfurt School of Finance & Management ist als Think Tank und Forschungszentrum konzipiert und beschäftigt sich mit den Implikationen der Blockchain-Technologie für Unternehmen und Wirtschaft. Zudem bietet das Center eine Plattform zum Wissensaustausch für Entscheidungsträger, Start-ups, Technologie- und Industrieexperten.

Über die Hamburg Commercial Bank (HCOB):

Die Hamburg Commercial Bank AG (HCOB) ist ein Spezialfinanzierer mit Hauptsitz in Hamburg. Die HCOB bietet ihren Kunden eine hohe Strukturierungskompetenz bei der Finanzierung von Immobilien und verfügt über eine starke Marktposition im Shipping. In der Projektfinanzierung von Erneuerbaren Energien zählt die Bank zu den Pionieren, zudem engagiert sie sich bei dem Ausbau digitaler Infrastruktur. Die Bank bietet individuelle Finanzierungslösungen für internationale Unternehmenskunden und Spezialfinanzierungen sowie ein fokussiertes Firmenkundengeschäft in Deutschland. Digitale Produkte für einen zuverlässigen Zahlungsverkehr und für den Außenhandel runden das Angebot der Bank ab. Die HCOB hat klare Nachhaltigkeitsaspekte in ihrem Geschäftsmodell verankert.

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